Pré-lançamento · a validar com cooperativas · 2026
Portugal está a criar uma nova geração de cooperativas de habitação. Essas cooperativas merecem melhor do que folhas de cálculo partilhadas e PDFs perdidos: merecem membros, quotas, obra e edifício num só sítio, preparados para a regulação que já vem a caminho.
01 · O problema
Quem cria ou administra uma cooperativa de habitação gere, ao mesmo tempo, pessoas (quem entra, quem sai, quanto subcreveu), dinheiro (quotas, entradas em capital, prestações durante a obra), um imóvel em construção e, depois, um edifício para manter durante décadas. Tudo isto vive tipicamente em folhas de cálculo, grupos de mensagens e dossiês de PDF — e perde-se em cada mudança de direcção.
02 · O produto
Não é uma plataforma de votações nem mais um chat. É o registo que a cooperativa precisa de manter — da primeira assembleia de constituição à manutenção do edifício trinta anos depois.
O livro da cooperativa, desde a constituição até à entrega das chaves.
O edifício como dado vivo, não como um dossiê de garantias numa caixa.
A face visível: a cooperativa no bolso de quem lá mora.
03 · Porque agora
A Directiva EPBD (Diretiva (UE) 2024/1275) define o caderno digital do edifício e obriga a passaportes de renovação em formato digital e certificados energéticos digitais. Portugal transpô-la parcialmente pelo Decreto-Lei n.º 11/2025; a Setembro de 2026, a transposição integral seguia em preparação. Quem administra parque habitacional colectivo vai precisar de registos que hoje não tem. Ler a directiva
A Lei 56/2023 criou o regime da Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível: terrenos públicos em direito de superfície por 75 anos ou mais, modelo económico não lucrativo, propriedade colectiva não divisível. Municípios como Lisboa lançaram programas próprios de centenas de fogos cooperativos. Ler o programa
O CoopHab nasce num atelier BIM: o caderno do edifício começa no modelo com que a obra foi desenhada, não num formulário preenchido à mão anos depois. É essa a diferença entre um arquivo morto e uma ferramenta viva.
04 · Para quem
Grupos a constituir cooperativa ou a preparar candidaturas a programas públicos: comecem organizadas desde o primeiro euro subscrito. Grátis enquanto a cooperativa se forma.
Gestoras e cooperativas de gestão que administram empreendimentos habitacionais: menos folhas de cálculo, menos horas de conciliação, respostas aos moradores em minutos.
Equipas que acompanham programas de habitação cooperativa: relatórios padronizados por empreendimento, sem os pedir um a um.
05 · Modelo
2–4 € / fogo / mês — objectivo
Cooperativas em formação: sem custo até à entrega das chaves. O valor final será fixado com os primeiros clientes — e anunciado aqui quando o for. Sem custos de instalação, sem fidelização longa, dados exportáveis a qualquer momento.
06 · Estado
Esta página é o passo zero. A investigação que a sustenta está publicada no radar de investigação do atelier; em Setembro de 2026, o código ainda não existe. O plano:
Conversas com cooperativas em formação, gestoras e municípios para confirmar onde dói mais — e se alguém quer pagar por o resolver.
Um empreendimento real: entrega digital as-built, caderno do edifício e livro de membros. O primeiro cliente paga para o provar.
Se o piloto provar o valor: o módulo de membros e obra como primeiro produto, e o caderno do edifício como o que nenhum outro tem.
Se ninguém quiser pagar o piloto, esta página fica como registo honesto de uma tese que não passou da tese.
07 · Casos de estudo
Não é uma tese contra o mundo real: é software para um movimento com casos construídos. Cada caso abaixo tem fonte própria; os números são os das páginas oficiais ou da imprensa citada (revistos em Setembro de 2026). Quanto às promessas de preço: medimos as da MOME contra o mercado e contra 7 países.
Portugal
13 moradias em banda em Lavadores, 8,4 M€, entrada prevista 2027 — cooperativa gerida profissionalmente pela MOME.
98 apartamentos no Carvalhido, investimento cooperativo de 34 M€ — o segundo empreendimento da MOME.
Cooperativa de gestão de empreendimentos: 141 fogos no Vale Formoso / Braço de Prata, em entregas faseadas.
Programa municipal com meta de 500 casas em superfície de 90 anos; 1.ª adjudicação em 2025 — 18 fogos no Lumiar.
Herdeira do SAAL: nascida da Associação de Moradores, projecto de Fernandes de Sá e Barata.
Europa
Rede solidária de 215 casas permanentemente retiradas do mercado — o modelo de referência da autogestão.
Adaptação austríaca do modelo Syndikat: Willy*Fred em Linz e SchloR em Viena.
28 habitações em cessão de uso sobre solo público, com direito de 75 anos — referência mediterrânica (2018).
Cooperativa promotora pioneira da cessão de uso: 26 projectos e mais de 2500 sócios.
Cooperativa habitacional desde 1981, nascida do movimento contra a especulação imobiliária.
55 habitações para 250 residentes sobre o depósito de elétricos (2014) — construção cooperativa densa e sustentável.
Bairro cooperativo Hunziker Areal: 13 edifícios, habitat para 1200 pessoas, solo em direito de superfície.
08 · Legislação e referências
Tudo o que esta página afirma sobre regulação está aqui, com fonte oficial. Revisto em Setembro de 2026 — a transposição integral da directiva europeia ainda não tinha diploma publicado a essa data.
Define o caderno digital do edifício (art. 2.º/41), obriga a passaportes de renovação digitais (art. 12.º) e a certificados energéticos digitais (art. 20.º). Transposição devida a 29 de Maio de 2026.
Primeiro diploma português de transposição da directiva (regime do certificado energético). A Setembro de 2026, a transposição integral seguia em preparação.
Cria a Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível: cedência de imóveis públicos em direito de superfície «nunca inferior a 75 anos», modelo económico não lucrativo. Os dois terrenos-piloto do IHRU (Setúbal e Vila Nova de Gaia) tinham as manifestações de interesse «em análise» à data desta página.
«O Estado fomenta a criação de cooperativas de habitação»; a cedência de terrenos públicos para fins habitacionais é feita preferencialmente sob direito de superfície.
As cooperativas de habitação e construção são entidades beneficiárias do programa de apoio ao acesso à habitação.
Regime geral das cooperativas em Portugal; classifica o ramo da habitação e construção (art. 4.º).
O caderno do edifício em papel, obrigatório desde 2004 — a sua apresentação na compra e venda foi revogada pelo DL 10/2024 (SIMPLEX Urbanístico). É o documento que um caderno digital vem substituir.
Programa municipal (Deliberação n.º 63/2024) enquadrado na Carta Municipal de Habitação: terrenos municipais em superfície de 90 anos para habitação cooperativa sem fins lucrativos.
09 · Perguntas frequentes
Não. Ferramentas de decisão colectiva boas e baratas já existem, e recomendamos as que são livres. O CoopHab trata do que nenhuma delas trata: o registo obrigatório e de longo prazo de uma cooperativa — membros, quotas, regras de revenda, edifício.
É o repositório comum dos dados do edifício ao longo da sua vida: projeto, construção, sistemas, energia, manutenção. A Directiva Europeia 2024/1275 define-o e liga-o aos passaportes de renovação e aos certificados energéticos digitais. Cada Estado-membro está a decidir como o concretiza — o CoopHab quer que as cooperativas cheguem lá à frente, não a reboque.
Os dados são da cooperativa. Exportação completa, formatos abertos, sem resgate. Um produto para cooperativas que practique lock-in estaria a contradizer-se a si próprio.
O XYZ BIM, atelier português que trabalha com modelos e informação de edifícios — do levantamento à manutenção. O CoopHab é a aplicação dessa competência a um problema do habitar, não um produto genérico de gestão.
Depende das entrevistas e do piloto — o calendário honesto é «quando alguém pagar por ele». Se quiser ser esse alguém, a lista de espera está aberta.