Die MOME — die professionelle Verwaltungsgesellschaft von Wohnungsgenossenschaften in Gaia und Porto — verspricht Wohnraum „zum Selbstkostenpreis“, 20 % unter Markt. Wir öffneten die Inserate der Konkurrenz in denselben Lagen und maßen. Dann stellten wir das Ergebnis neben das, was die Studien anderer Länder in deren Genossenschaften messen: Österreich, Zürich, Barcelona, Uruguay und die USA. Es ist die erste unabhängige Überprüfung dieser Preise, die es gibt.
Die gesamte Presse, die das „20 % unter Markt“ wiederholt hat, zitierte es von der MOME selbst — der Satz stammt aus einem Interview des Gründers mit idealista/news vom Juni 2023. Keine unabhängige Quelle hat diese Preise je mit dem Markt verglichen. Das haben wir getan, und dann haben wir den Vergleich auf die in anderen Ländern publizierte Literatur ausgeweitet.
Die 13 Reihenhäuser T3+1 der Pedras.coop (Lavadores, 500 m von der Flussmündung) kosten 3.500–4.193 €/m² nutzbar. Der Neubau 500 Meter weiter verlangt 4.100–4.300 €/m² brutto — rund 4.600–5.100 €/m² nutzbar nach Umrechnung (Pedras.coop-Preise: Vida Económica, 2023). Hier lebt der Rabatt: 10–25 % unter dem Neubau der Lage, wobei das Top-Objekt der Pedras (956 Tsd. €) innerhalb der Spanne der neuen Nachbarreihenhäuser bleibt (850–990 Tsd. €).
„Im Fall der Pedras.coop sprechen wir über eine Zone, in der ein Haus wie das, das wir entwickeln, rund eine Million Euro kostet. Unser Ziel ist, dass der Verkaufspreis 20 % unter dem Marktwert liegt, wenn wir die Beitritte öffnen.“ Francisco Rocha Antunes, Gründer der MOME — idealista/news, 22-06-2023
Der Verweis auf „eine Million“ ist nicht absurd — neue T4 in der Lage verlangen 1,25 Mio. € — aber es ist die Spitze des Neubau-Markts, nicht der Durchschnitt. Gegen den gebrauchten und neueren Bestand im gleichen Ortsteil (449–850 Tsd. €) ist die Pedras nicht billiger; es ist ein anderes Produkt, neu, mit Pool.
| Reihenhäuser | Produkt | Preis | Fläche | €/m² | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| Pedras.coop (MOME) | T3+1, 13 Einh. | 525–956 Tsd. € | 150–228 m² nutzbar | 3.500–4.193 nutzbar | im Bau, Übergabe 2027 |
| Mare Villas | T3 neu | 850–990 Tsd. € | 199–241 m² brutto | 4.108–4.289 brutto | neu |
| Splendouro Village (JLL) | T4 neu | 825–900 Tsd. € | 212–305 m² brutto | 2.951–3.892 brutto | neu, Okt 2026 |
| R. Nova dos Chieiras | T3 + Büro | 885 Tsd. € | 374 m² brutto | 2.366 brutto | fertig Okt 2026 |
| Essia | T4, Meerblick | 1,25 Mio. € | 388 m² brutto | 3.222 brutto | neu |
| Beco Barrete (Referenz) | T3 gebraucht | 449 Tsd. € | 204 m² brutto | 2.201 brutto | gebraucht |
Quellen: idealista · Reihenhäuser, Canidelo, Splendouro Village, imovirtual · Lavadores; Pedras.coop-Preise: Vida Económica, 11-08-2023.
Im Carvalhido trifft das T0 „ab 187 Tsd. €“ der Hera.coop (98 Wohnungen, Investition von 34 Mio. €) auf neue T0s, inseriert mit 210–215 Tsd. € — und auf einen Zonendurchschnitt von 3.641 €/m² auf dem idealista selbst (Hera.coop-Preise: idealista/news, 2024). Der Rabatt beträgt 10–12 % beim T0, nicht 20 %. Beim T3 (~493 Tsd. €) fällt der Preis schlicht in die Spanne des Neubau-Markts der Lage — zwischen Edifício Leonor (475–570 Tsd. €) und OAK (721 Tsd. €).
| Wohnungen | Typ | Preis | Fläche | €/m² | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| Hera.coop (MOME) | T0–T3, 98 Einh. | 187–493 Tsd. € | k. A. | — | Mitgliederwerbung läuft (2024) |
| R. Honório Barreto (ERA) | T0 | 215 Tsd. € | 56 m² brutto | 3.839 brutto | neu |
| R. da Constituição | T0 | 210 Tsd. € | 61 m² brutto | 3.443 brutto | — |
| CASA SAPO | T0/T1 | 205 Tsd. € | 46 m² | ≈4.457 | neu, Dez 2026 |
| Edifício Leonor | T3 | 475–570 Tsd. € | 149–183 m² brutto | 3.115–3.312 brutto | neu |
| R. de Monsanto | T3 | 397,5 Tsd. € | 109 m² nutzbar | 3.647 nutzbar | 2020 |
Quellen: idealista · T0 Carvalhido („Durchschnittspreis in dieser Zone: 3.641 €/m²“), idealista · T3, CASA SAPO · Carvalhido; Hera.coop-Preise: idealista/news, 21-06-2024.
Ein Rabatt, gemessen über Angebotspreise, ist nicht die ganze Geschichte. Drei Dinge bleiben außen vor:
Die Genossenschaftsstruktur hat echte Steuervorteile, überprüfbar im Estatuto dos Benefícios Fiscais (das portugiesische Statut der Steuerbegünstigungen, Art. 66-A): Die Wohnungsgenossenschaft ist von der IRC befreit (Körperschaftsteuer) (Nr. 1 d)), von der IMT befreit (Grunderwerbsteuer) beim Kauf des Grundstücks (Nr. 8), von der IMI befreit (Grundsteuer) während des Baus (Nr. 9) und von der Stempelabgabe befreit bei Darlehen (Position 28.1). Zusammengenommen sind sie in der Größenordnung von 1–2 % der Projektkosten wert. Die reduzierte IVA (Mehrwertsteuer) gilt beim Bau nicht — sie war an die Einordnung als sozialer Wohnungsbau gebunden, was Reihenhäuser von 525–956 Tsd. € nicht sind.
Der Rest des Rabatts ist Entwicklerarithmetik: keine Entwicklermarge im Preis (ersetzt durch die Honorare der MOME, von unbekanntem Wert), keine Maklerprovisionen, und die Genossen strecken das Geld vor, das bei einem klassischen Entwickler Brückenfinanzierung kosten würde. Die vorab gebundene Nachfrage ist real — 70 % Interessensbekundungen bei der Pedras 2023 — und sie ist es, die einer Firma mit 100 Tsd. € Kapital erlaubt, ein Projekt von 8,4 Mio. € zu orchestrieren.
Quellen: CASES · Estatuto Fiscal (EBF Art. 66-A); CGD · Wohnung kaufen in der Genossenschaft; DL 84/2021; Gesellschaftsregister über Iberinform.
Wo liefern Genossenschaften große Rabatte? Überall dort, wo das Modell schneidet, was das MOME-Modell nicht schneidet: den Boden (öffentlicher Boden auf Konzession in Barcelona, 75 Jahre Erbbaurecht), die Gewinnausschüttung (Wien, Zürich), die Größe der Einheiten und den Selbstbau (Uruguay). Die Grafik versammelt die veröffentlichten Zahlen — nie vermischt: Jede Zeile erklärt, ob sie Miete, monatliche Quote, Baukosten oder Kauf misst.
| Land | Quelle · Jahr | Was es misst | Genossenschaft | Marktüblich | Differenz |
|---|---|---|---|---|---|
| Österreich | IIBW · 2023 (Daten 2022) | Miete €/m²/Monat | 7,6 | 10,2 | −25,5 % |
| — Wien | ebd. | Miete €/m²/Monat | 7,9 | 10,7 | −26,2 % |
| Österreich | IIBW · 2024 (Daten 2023) | Miete €/m²/Monat | 8,1 | 11,1 | −27 % |
| Österreich | IIBW · 2023 | um Größe, Ausstattung und Lage bereinigte Differenz | — | −2,3 €/m² | |
| Zürich | WBG · 2021 | Mieten | — | −27 % bis −36 % | |
| Barcelona | urbaMonde + WRI · 2021 | monatliche Quote La Borda vs. vergleichbare Miete | 8,71 €/m² | 12,63 €/m² | −31 % bis −45 % |
| Barcelona | Lacol · 2018 | Baukosten La Borda | 850 €/m² | kein öffentlicher Vergleichswert | — |
| Uruguay | eldiario · 2019 (min.) | Bau | — | −20 % bis −25 % | |
| Uruguay | ebd. (Fall Del Navío) | Kauf, 70 m² | ≈80 Tsd. € | ≈129 Tsd. € | −38 % |
| USA | Urban Institute · 2010 | Wiederverkauf vs. Gutachterwert (7 Programme, 2 Genossenschaften) | 49–75 % des Gutachterwerts | 100 % | −25 % bis −51 % |
| Deutschland | Baugemeinschaften-Verband, o. D. | Kauf | — | „bis ~25 %“* | |
| Portugal | Coimbra & Almeida · 2013 | Kauf, Modell mit Regeln des sozialen Wohnungsbaus | — | −50 % bis −70 % | |
| Portugal | diese Studie · 2026 | Kauf vs. Neubau | — | −10 % bis −25 % / 0 %** | |
* Behauptung des deutschen Verbands selbst, ohne zitierte Studie oder €/m² — wir fanden keine unabhängige akademische Studie mit Zahlen. ** Pedras.coop / Hera.coop.
Zwei Papers decken die beiden Seiten der Frage ab. Das erste ist portugiesisch: Coimbra & Almeida (2013) dokumentieren das nationale Genossenschaftsmodell innerhalb der Regeln des sozialen Wohnungsbaus — mit Flächen- und Baukosten-Obergrenzen unter Aufsicht des IHRU und an Bedingungen geknüpften Steuervorteilen — und schreiben, dass diese Familien „can achieve a house at a price 50% to 70% lower than the current real estate market“. Die Fallstudie war, kurioses Detail, ein Genossenschaftsbau in Vila Nova de Gaia, mit Baukosten von 917 €/m² (2008/09). Das war das Modell, das das Ende der öffentlichen Unterstützung demontierte.
Das zweite ist europäisch: Brysch & Czischke (2021) analysieren 16 Projekte kollaborativen Wohnens in 12 Städten aus 9 Ländern und schließen, dass Erschwinglichkeit „nicht notwendigerweise aus niedrigeren Baukosten resultiert“, sondern aus Entwurfsentscheidungen — kleinere Einheiten, weniger Ausstattung, in Eigenleistung gebaute Phasen — und aus Zugang zu Boden. Und sie hinterlassen einen Satz, den man laut lesen sollte, bevor man Anteile zeichnet: In allen Projekten außer zweien fühlt mindestens ein Bewohner gar keine Ersparnis gegenüber den Marktpreisen der Lage.
„In each project (except for two cases), at least one resident claims no cost savings by living there.“ Brysch & Czischke, Affordability through design, Housing Studies (2022)
Der Rabatt der MOME existiert, ist messbar und ist kleiner als versprochen: 10–25 % bei der Pedras gegenüber dem Neubau, ~0–12 % bei der Hera. Kein Betrug — Arithmetik. Das Modell schneidet die klassische Entwicklermarge und die Provisionen und gewinnt Steuerbefreiungen von 1–2 %; aber es kauft Grundstücke zum Marktpreis, liefert das schlüsselfertige Produkt, beauftragt eine Bauunternehmung und finanziert sich über eine Geschäftsbank — es nutzt, in nichts von dem, was bis 2026 öffentlich ist, die Hebel, die in anderen Ländern die −27 % Wiens produzieren (IIBW, 2023), die −38 % Uruguays (eldiario, 2019) oder die −51 % der USA (Urban Institute, 2010): Boden außerhalb des Markts, null ausgeschütteter Gewinn, kleinere Einheiten, Selbstbau, öffentliche Finanzierung. Und was der Entwurf nicht schneidet, können die Honorare der Verwaltungsgesellschaft — nie offengelegt — durchaus wieder auffüllen.
Für den Käufer ist die Lektion einfach: Eine Genossenschaft ohne offenes Kostenbuch ist ein Rabattversprechen, kein Rabatt. Die „lineare Summe von Kosten“ ist nur überprüfbar, wenn die Konten öffentlich sind — und genau das ist das Problem, das ein Verwaltungswerkzeug für Genossenschaften lösen sollte.
Deshalb bauen wir CoopHab: Beitritte, Raten und ein transparentes Budget, vom Grundstück bis zur Urkunde, damit „zum Selbstkostenpreis“ eine Rechnung ist, die der Genosse öffnen kann.
CoopHab ansehen ↗Kommt darauf an, welcher Markt. Gegen den Neubau in denselben Lagen: ja, 10–25 % bei der Pedras.coop und ~10 % beim T0 der Hera.coop (Vida Económica, 2023; idealista/news, 2024). Gegen den Gebrauchtbestand: nein. Gegen die versprochenen 20 %: In beiden Fällen bleibt es darunter. Nichts ist übergeben, den finalen Test — Urkunde gegen Urkunde — gibt es daher erst ab 2027.
Es ist nicht die genossenschaftliche Form selbst, es ist das, was sie schneidet. In Wien und Zürich schneidet sie die Gewinnausschüttung (Mieten −25 % bis −36 %; IIBW, 2023; WBG, 2021). In Barcelona schneidet sie den Boden (öffentlicher Grund auf 75-jähriger Konzession) und die industrielle Marge (teilweiser Selbstbau: 850 €/m² Baukosten bei La Borda; Lacol, 2018). In Uruguay schneidet sie die Arbeitskraft (20 Std./Woche der künftigen Bewohner: −20 % bis −25 % beim Bau). Das MOME-Modell schneidet nichts davon — deshalb ist der gemessene Rabatt ein Bruchteil des ihren.
Es ist als einzelne Zahl nicht überprüfbar. Der Vergleich der MOME selbst („der Wert des Markts, in dem sie sich befinden“) wählt den Vergleichswert — und gegen die Spitze des Neubaus der Lage nähern sich die Zahlen den 20 %; gegen den Median des Markts nicht. Da keine unabhängige Quelle ihn je gemessen hatte, ist dies die erste öffentliche Lesart — erstellt auf Angebotspreisen, mit den in Abschnitt 1 beschriebenen Einschränkungen.
Nein. Die MOME macht etwas, das in Portugal niemand ernsthaft gemacht hat — die Verwaltung von Wohnungsgenossenschaften professionalisieren — und die verwendeten Zahlen sind die, die das Unternehmen selbst und die Presse veröffentlicht haben. Was diese Studie fordert, ist das, was das Unternehmen nicht veröffentlicht: die Honorare der Verwaltungsgesellschaft und das Kostenbuch, das den „Selbstkostenpreis“ stützt. Legt die MOME sie offen, aktualisiert sich die Studie am selben Tag.