A calculadora da habitação

Em resumo

• Nos concelhos do continente, entre 2019 e 2022, mais 1% de parque habitacional em todos os concelhos corresponde a preços cerca de 0,59% mais baixos, com uma margem de erro que vai de 0,36% a 0,82%; os estudos dos Estados Unidos que os autores citam encontram efeitos menores (Ribeiro, Vilares e Carvalho, 2025).
• Se se tivesse mantido o ritmo de construção dos anos 2000, cerca de 300 mil casas a mais, os preços de 2022 estariam 2,9% abaixo; com o dobro desse ritmo, cerca de 700 mil, 6,2% abaixo (mesmo estudo).
• No mesmo modelo, com o número de alojamentos locais de 2015 os preços de 2022 estariam 14,3% abaixo, e com os residentes estrangeiros de 2015, 8,4% abaixo, numa simulação que os próprios autores dizem não ser totalmente realista, porque mantém tudo o resto constante (Ribeiro e outros, 2025).
• Em Portugal, «renda acessível» junta casas que já existem, arrendadas abaixo do valor de referência, e casas novas, públicas ou privadas; só as novas aumentam o parque (DL 68/2019; Lei 53-A/2025).
• Em 2024 concluíram-se 28 494 casas, cerca de 0,48% dos 5 970 677 alojamentos clássicos contados nos Censos de 2021 (INE, 18-07-2025; Censos 2021).
• Construir 50 mil casas por ano durante dez anos dá cerca de 215 mil casas a mais do que o ritmo de 2024; pela elasticidade portuguesa, os preços ficariam cerca de 2,1% abaixo do que seriam, com tudo o resto igual (entre 1,3% e 2,9% com a margem de erro da elasticidade). A conta é nossa (abaixo), sobre Ribeiro e outros, 2025.
• Um estudo alemão sobre construção e rendas mede o efeito, no primeiro ano, de variações na construção nova: −0,19% nas rendas por cada 1% a mais de casas novas (Mense, 2025). Não mede dez anos de um país inteiro.

Escolha quanto se constrói, e veja a conta

A calculadora compara dois futuros: um em que se continua a construir ao ritmo de 2024, e outro com o ritmo escolhido. O resultado é a diferença entre os dois, não uma descida face ao preço de hoje; esta forma de contar é nossa. A resposta dos preços vem do estudo de Ribeiro, Vilares e Carvalho (2025), que mediu, com os preços de transação dos concelhos portugueses, quanto mais baratas são as casas onde há mais casas, contando o efeito que se espalha aos concelhos vizinhos.

Ano a ano: quando se nota a diferença

As casas a mais acumulam-se, e a diferença no preço cresce com elas, cada vez mais devagar. O gráfico mostra-a ano a ano para o ritmo escolhido na calculadora, com a margem de erro da elasticidade, ao lado do que daria construir todos os anos tanto como em 2002, o ano com mais casas concluídas na série do INE (125 708 na série de construções novas para habitação familiar, que em 2024 regista 24 666 e não as 28 494 do total, INE). Cada ponto é a mesma conta de cima, feita com o parque desse ano (Ribeiro e outros, 2025). Os autores escrevem que «only in a brief period in the 1990s was the country ever able to produce more than 80,000 new homes each year» (nota 9), o que não bate com os 125 708 que o INE regista para 2002. A diferença virá provavelmente de contarem coisas diferentes, mas não a conseguimos confirmar.

O que mexe mais nos preços

O mesmo estudo simulou outras mudanças sobre os preços de 2022, todas com o resto constante. Postas lado a lado com o cenário escolhido acima, mostram a escala de cada alavanca: duplicar o ritmo de construção dos anos 2000, que os autores descrevem como «at the very top end of what is conceivable», baixa o preço médio menos do que voltar ao número de alojamentos locais de 2015 (Ribeiro, Vilares e Carvalho, 2025).

A leitura não é que construir não serve. É que, ao nível do país, o preço médio responde pouco ao número de casas, e que a mesma ordem de grandeza se consegue com medidas sobre a procura. Os autores juntam as duas coisas no cenário de mistura: com o ritmo de construção dos anos 2000, um teto de alojamento local de 10% das casas de cada concelho (o que, dizem, «would imply enacting restrictions in 13 municipalities») e menos 10% de residentes estrangeiros, o preço médio fica 6,2% abaixo, tanto quanto com o dobro da construção sozinho (Ribeiro e outros, 2025).

Quantas casas a mais para baixar o preço

A pergunta pode fazer-se ao contrário: para o preço médio ficar uma dada percentagem abaixo do que seria, quantas casas a mais seriam precisas? A conta inverte a mesma fórmula (Ribeiro e outros, 2025), e o número de anos sai do ritmo escolhido na calculadora.

Onde o efeito é maior, e onde é menor

A média nacional esconde mercados muito diferentes. Os autores distribuíram as casas a mais pelos concelhos na proporção do que se construiu entre 2012 e 2022, e o efeito da construção sai maior à volta do Porto e menor em Lisboa. Os autores acrescentam que, com a escassez de terreno nos centros, o efeito aí seria ainda menor do que o modelo mostra. No cenário de mistura, a ordem inverte-se nos sítios com mais turismo:

Figuras 2 e 3 e texto de Ribeiro, Vilares e Carvalho (2025), manuscrito aceite. Os valores da cidade de Lisboa vêm do texto, arredondados pelos autores. O manuscrito não é coerente num ponto: o texto fala de uma descida máxima de 4% na área metropolitana de Lisboa no cenário do dobro da construção, a figura 2 dá 4,9%.

Ou seja, mais construção alivia sobretudo as periferias e as regiões industriais; nos centros de Lisboa e no Algarve, devolver casas do turismo à habitação pesa mais. Os autores concluem que uma política de oferta igual para todo o país «could be unfruitful» nas regiões mais procuradas, e é por isso que a calculadora não oferece um resultado por região: o estudo publica apenas estes.

O que é renda acessível, e quanto dela é casa a mais

Em Portugal, a mesma expressão cobre coisas diferentes, e só algumas acrescentam casas ao parque:

1. O Programa de Apoio ao Arrendamento, que até 2023 se chamava Programa de Arrendamento Acessível, aceita casas de proprietários públicos ou privados, arrendadas a no máximo 80% do valor de referência da renda, com contratos de pelo menos cinco anos e isenção de imposto sobre as rendas (DL 68/2019, versão consolidada, artigos 2.º, 6.º e 10.º). São casas que já existem: só contam como casas a mais as que saem do vazio.
2. Na concessão de terreno público, o modelo anunciado por Lisboa em 2016 para o seu Programa Renda Acessível, o município mantém o terreno, um privado escolhido por concurso constrói, arrenda e gere as casas durante cerca de 35 anos, e no fim elas passam para o município (idealista, outubro de 2016).
3. Na construção pública, terreno e obra são públicos, pelo IHRU ou pelas câmaras, muitas vezes com fundos do PRR; Santarém, por exemplo, aprovou 44 apartamentos para rendas acessíveis (idealista).
4. Na construção privada em solo rústico reclassificado, a lei dos solos obriga a destinar pelo menos 700/1000 da área de construção acima do solo a habitação pública, a arrendamento acessível ou a habitação a custos controlados (Lei 53-A/2025, que alterou o DL 117/2024).

A calculadora só conta os três últimos, porque são casas novas: a quota é uma parte das casas construídas. No modelo do estudo português, uma casa de renda acessível pesa no preço médio tanto como qualquer outra, porque o modelo só conhece o parque total e não quem arrenda a quem (Ribeiro e outros, 2025). A dúvida é outra: uma casa pública ou subsidiada só é casa a mais se não ocupar o lugar de outra que o mercado teria construído. Nos Estados Unidos, Sinai e Waldfogel (2005, Journal of Public Economics; versão de trabalho NBER de 2002) estimaram que «three government-subsidized units displace two», com menos deslocação nos mercados maiores e com mais procura por servir; Baum-Snow e Marion (2009) encontraram deslocação da construção privada nos bairros em gentrificação, e não nos estáveis ou em declínio. As duas medições apontam em sentidos opostos nos sítios de maior pressão, e nenhuma foi feita em Portugal.

Por isso a calculadora deixa escolher. Com «toda», cada casa de renda acessível é uma casa a mais e a quota não mexe no preço. Com «um terço», a renda acessível tira à construção privada dois terços das suas casas, e a quota passa a pesar: a 50 mil casas por ano durante dez anos, com 20% de renda acessível, a descida no preço médio passa de cerca de 2,1% para cerca de 1,4% (conta nossa, sobre Ribeiro e outros, 2025, e Sinai e Waldfogel). A renda acessível pode baixar o que pagam as famílias que a recebem; o que a conta mede é só o preço médio do mercado.

Há também o que o preço não mede. Quando alguém se muda para uma casa nova deixa outra vazia, e a cadeia de mudanças pode chegar a bairros mais pobres. Em doze grandes cidades dos Estados Unidos, um prédio novo de mercado que aloja 100 pessoas leva, numa estimativa calibrada, 45 a 70 pessoas a sair de bairros abaixo do rendimento mediano, sobretudo em três anos (Mast, 2023); em Helsínquia, por cada 100 casas novas de mercado no centro (até 3 km da estação central), as cadeias de mudanças libertam cerca de 66 casas nos códigos postais da metade mais pobre (Bratu, Harjunen e Saarimaa, 2023). Em Portugal, esta cadeia não foi medida.

E as rendas?

O estudo português mede preços de compra, não rendas. Para as rendas, há um estudo alemão: Andreas Mense (2025) aproveitou os atrasos de obra causados pelo mau tempo para ver o que acontece às rendas quando, num ano, se concluem mais casas do que o previsto. O resultado: «A 1% increase in new supply (i) lowers average rents by 0.19%». O 1% é do número de casas concluídas nesse ano, não do parque, e o efeito medido é o do primeiro ano; o próprio autor traduz o resultado numa «short-run demand price elasticity of −0.025». O número parece pequeno, mas em termos de parque é o contrário: na Alemanha, como em Portugal, as casas novas são cerca de 0,48% do parque por ano («The average annual new supply at PR level is 0.48% of the stock»), e por isso a resposta de curto prazo das rendas alemãs é muito maior do que a resposta de longo prazo dos preços portugueses.

Escalar esse número para Portugal dá um resultado que nenhum dos estudos sustenta. Passar de 28 494 para 50 mil casas por ano são mais 75% de conclusões; esticada em linha reta, a elasticidade alemã daria rendas cerca de 14% mais baixas logo no primeiro ano, quando a conta portuguesa dá cerca de 2% nos preços ao fim de dez (Mense, 2025; Ribeiro e outros, 2025). A distância pode vir de várias coisas que os dois estudos não separam: curto contra longo prazo, rendas contra preços, Alemanha contra Portugal, e um aumento de 75% muito acima das variações que Mense observou. Por isso a calculadora não usa a elasticidade alemã.

O alojamento local: efeitos muito diferentes de sítio para sítio

As medições do alojamento local variam muito: cerca de 8% em Lisboa, 2% em Los Angeles, e sem efeito detetado nas rendas em Santa Mónica. Em Lisboa, a proibição de novos registos em parte da cidade, em 2018, «decreases real estate prices by 8%, mostly in two-bedroom dwellings, for which the price drops 20%» (Gonçalves, Peralta e Pereira dos Santos, 2022, documento de trabalho). Em 18 cidades do condado de Los Angeles, as regras municipais cortaram os anúncios para metade e baixaram preços e rendas em 2% (Koster, van Ommeren e Volkhausen, 2021); em Santa Mónica, os anúncios de casas inteiras caíram 60% e o estudo não encontra efeito significativo nas rendas de longa duração (Chaves Fonseca, 2024).

Em Portugal havia 120 719 registos de alojamento local em dezembro de 2023, dos quais 74 972 entregaram declaração contributiva, com Lisboa, Porto e Albufeira à cabeça das declarações (Governo, 14-12-2023). Um registo pode ser um quarto ou um hostel, por isso estes números não dão uma proporção do parque. No modelo português, cada 1% a mais de capacidade de alojamento local sobe os preços 0,103% (Ribeiro e outros, 2025); para que voltar a 2015 dê −14,3%, a capacidade de 2015 tem de ser cerca de um quinto da de 2022 (conta nossa). Voltar a 2015 pesa mais do que duplicar a construção porque o alojamento local cresceu muito mais, em proporção, do que o parque cresceria.

O que esta calculadora não sabe

1. A procura fica parada. O estudo mantém constantes o rendimento, os residentes estrangeiros, o turismo e o alojamento local, e na vida real nada disto fica quieto.
2. É uma comparação, não uma trajetória. A conta diz quanto mais baixo estaria o preço com aquele parque, não em que ano a descida acontece, e a construção demora: o presidente da AICCOPN, associação das construtoras, fala de «um ciclo de execução de dois a três anos» que, «com os licenciamentos como existem hoje», chega «em muitos casos até do dobro disso» (Observador, 17-10-2026).
3. O modelo usa uma só elasticidade para todos os concelhos do continente, estimada entre 2019 e 2022, com o parque medido em m². Os autores admitem que nos centros com terreno escasso a resposta seria menor, mas não a medem.
4. Acima de cerca de 700 mil casas a mais, a conta sai do que os autores simularam; a fórmula continua a mesma, mas passa a ser extrapolação, e a calculadora avisa.
5. A base mistura anos: o parque é o dos Censos de 2021, o ritmo de referência é o de 2024 e o preço é o de 2022, o ano-base do estudo.
6. A deslocação da construção privada pela renda acessível foi medida nos Estados Unidos, não em Portugal; a calculadora mostra as duas leituras, mas nenhuma é portuguesa.
7. Não há um modelo oficial com que comparar: na leitura de 18 de outubro de 2026 (texto integral, procurando projeções de preços), o relatório da OCDE sobre Portugal (2026) não projeta preços da habitação, e a previsão do BPI, banco com crédito à habitação, de +11,7% para 2026 é de curto prazo, não um cenário de política (Jornal de Negócios, maio de 2026).

Como foi feito

A elasticidade (impacto total, com o efeito nos concelhos vizinhos; erro-padrão 0,117, de onde vem a margem de 0,36 a 0,82), os seis cenários, os resultados por região e a taxa de esforço vêm do manuscrito aceite de Ribeiro, Vilares e Carvalho, em acesso aberto no repositório da LSE, lido na íntegra a 18 de outubro de 2026, e confirmados na versão publicada na Regional Studies (vol. 59, n.º 1, 2025), lida na íntegra a 19 de outubro de 2026: todos os números usados aqui coincidem nas duas versões. O resultado de Mense foi lido no artigo publicado e na versão de discussão. As 28 494 casas de 2024 vêm do destaque do INE de 18-07-2025 e os 5 970 677 alojamentos do quadro Q305 dos Censos 2021. Os estudos sobre alojamento local, renda subsidiada e cadeias de mudança foram verificados no resumo ou no texto publicado. Todas as fontes foram consultadas a 18 de outubro de 2026.

A escolha de contar só as casas acima do ritmo de 2024 e a leitura de que a elasticidade alemã não se pode escalar são nossas. Ficou por verificar se a relação entre preço e parque se mantém para acréscimos maiores do que os que os autores simularam.