Faltam casas em Portugal e, ao mesmo tempo, há centenas de milhares vazias. Os dois factos são verdadeiros, mas um não resolve o outro. Este estudo verifica os números nas fontes oficiais, explica porque sobem os preços, conta o que outros países fizeram e quanto lhes custou, e propõe um plano de dez anos com metas e custos que qualquer pessoa pode conferir. O controlo de rendas tem artigo próprio, tal como os preços das cooperativas.
neste artigo · em resumo · outubro de 2026 · os números · o esforço · porque sobem os preços · 2023 a 2026 · as casas vazias · construir mais · o que custou lá fora · quem já construiu assim · para quem ganha menos · o plano · o que não se promete · o que falta saber · como foi feito · correções
A 17 de outubro de 2026 houve marchas contra o custo de vida em Lisboa, no Porto, em Coimbra, no Funchal e em Faro, convocadas pela CGTP e por movimentos de habitação (ECO), e uma acampada pela habitação no Rossio, em Lisboa, depois de outra no Porto. Segundo o DN, os movimentos da acampada pedem quatro coisas, e para cada uma há dados:
Ou seja, os dados apoiam mais as medidas que acrescentam casas do que as que mexem só na procura ou no preço, e nenhuma resulta sem capacidade para construir (ver Construir mais).
Ouve-se muitas vezes uma conta simples: faltam 300 mil casas e há 250 mil vazias, logo bastaria pôr as vazias no mercado. Os dois números existem, mas medem coisas diferentes, e é aí que a conta falha.
Os 300 mil. O Banco de Portugal estimou em junho de 2026 que o país ficou cerca de 300 mil casas aquém do que precisava na última década; o governador, Álvaro Santos Pereira, disse-o assim: «Nós, numa década, não construímos o equivalente a um Porto inteiro — duas vezes» (Observador). A associação dos promotores imobiliários (APPII) usou o mesmo número no Parlamento (ECO), e uma análise do Financial Times chega a um valor parecido só para 2021 a 2025 (DN). São estimativas para períodos diferentes; o que se pode dizer com segurança é que faltam algumas centenas de milhares de casas, e a Comissão Europeia estima que serão precisas cerca de 465 mil até 2035 (idealista/news).
Os 250 mil. Os Censos de 2021 contaram 723.215 casas vazias, 12% de todas (INE). Metade estava à venda ou para arrendar; a outra metade estava vazia «por outros motivos», que o INE não desdobra (Observador). Os «250 mil» vêm de duas contas mais estreitas: cerca de 244 mil casas vazias nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto (INE), e cerca de 249 mil habitáveis e fora do mercado em todo o país, segundo um estudo do IHRU, o instituto público da habitação (JN).
Porque não basta mandar ocupar as vazias? Por três razões. O sítio: o Alentejo tem a maior percentagem de casas vazias (16,5%) e o Norte a menor (INE). O estado: 163 mil edifícios precisavam de obras profundas em 2021, e a maior parte deles está vazia (Sábado, com dados do INE). E a propriedade: a imprensa aponta como barreira principal as heranças por partilhar, com herdeiros que não se encontram, um problema mais jurídico do que fiscal, embora o INE não meça os motivos (Observador). Ou seja, as casas vazias são uma reserva a mobilizar, e não a solução do défice: nas duas áreas metropolitanas, cerca de um quarto delas, perto de 61 mil, não estão no mercado nem precisam de obras (PLANAPP, o centro de planeamento do Estado), e é por aí que se começa.
Há uma regra prática usada em vários países: se a casa leva mais de 30% do rendimento, pesa demais; acima de 50%, pesa muito demais (HUD). Na Europa, o limiar estatístico é de 40% (Eurostat), e o Banco de Portugal baixou em 2026, de 50% para 45%, o máximo que os bancos podem aceitar num crédito novo (ECO). As medidas que se seguem usam rendimentos diferentes, por isso leem-se lado a lado e não se comparam ao ponto.
Quem pede crédito hoje está dentro da regra, porque os bancos não deixam passar do teto: a prestação dos créditos novos levava em média 26,1% do rendimento no fim de 2024 (Banco de Portugal). Nos créditos com garantia pública para jovens, perto de um quarto dos contratos de 2025, chegou a 33% no início de 2026, com empréstimos que cobriam em média 99% do valor da casa (Banco de Portugal).
Quem quer comprar a casa típica está muito acima. Para uma casa mediana de 101 m², comprada com 90% de crédito a 35 anos, a prestação levava no fim de 2023 102% do rendimento mediano de uma família em Lisboa e 84% no Porto; em Lisboa, só uma família entre as 10% com mais rendimento compraria sem passar dos 40% (Banco de Portugal). No país, a mesma prestação passou de 350 para 855 euros por mês entre 2019 e 2023.
Quem arrenda está no limite. A renda de uma casa mediana nos contratos novos passou de 36% para 47% do rendimento mediano entre 2019 e o início de 2025 (Banco de Portugal), e 27% dos inquilinos a preço de mercado gastam mais de 40% do que ganham com a casa, contra 19% na média europeia (Eurostat). Em contraste, em 2022, o mutuário típico com crédito a taxa variável e até 300 mil euros em dívida gastava 14,5% do rendimento (INE). A crise pesa sobretudo sobre quem entra agora no mercado; e, como entre 2011 e 2021 o país só ganhou cerca de 105 mil famílias (INE), a falta de casas destes anos parece vir mais da procura recente do que da demografia.
A explicação que a investigação económica sustenta há anos diz-se depressa: mais procura numa cidade onde não se consegue construir ao mesmo ritmo faz subir os preços. Nos Estados Unidos, esse mecanismo explica entre 17% e 73% da subida das rendas entre 2000 e 2018, conforme a cidade (Howard e Liebersohn, 2021), e o economista Gilbert Metcalf conclui que os subsídios e os controlos de rendas acabam anulados por regras urbanísticas que impedem a construção (Metcalf, 2018).
Em Portugal, um estudo do Banco de Portugal divulgado em outubro de 2026 estimou que, nos municípios, entre 2017 e 2024, cada 1% a mais de procura subiu os preços cerca de 0,69% e as rendas cerca de 0,37%, mais em Lisboa, no Porto e no Algarve, onde há menos oferta (Jornal Económico; ECO). O estudo diz quanto da procura passa para o preço; não testa se travar a procura baixa os preços. Mas tem um reverso claro: ajudar quem compra, sem casas novas, acaba no preço.
E a especulação? Existe e está medida, mas como amplificador, não como causa: comprar a contar que os preços continuem a subir alarga os ciclos (Gao, Sockin e Xiong, 2020), tal como o crédito fácil a pequenos especuladores (Mian e Sufi, 2022) e os terrenos guardados à espera de valorizar (Nathanson e Zwick, 2018). Com quem compra casas para arrendar, de pequenos investidores a grandes fundos, os estudos americanos dão um desenho parecido: os pequenos e médios investidores fizeram subir os preços mais depressa, sobretudo nas casas mais baratas, mas o efeito desfez-se a médio prazo, quando a construção respondeu (Garriga, Gete e Tsouderou, 2023); e as compras dos grandes fundos de arrendamento, a partir de 2012, sustentaram os preços a curto prazo nas zonas onde se concentraram (Mills, Molloy e Zarutskie, 2019). E tirá-los pode não baixar o preço: quando os Países Baixos deixaram as câmaras proibir a compra de casas para arrendar, em 2022, as compras por investidores caíram 73% nas zonas abrangidas de Roterdão e os preços não desceram, porque no lugar deles entraram sobretudo famílias à procura da primeira casa (Francke, Hans, Korevaar e van Bekkum, 2025; Universidade Erasmus).
Portugal está no meio deste problema. A OCDE escreveu em janeiro de 2026 que os preços «doubled over the last decade, well outpacing incomes», e que 44% dos inquiridos numa sondagem de 2023 tinham pensado sair do país por falta de casa a preço comportável (OCDE). No segundo trimestre de 2026, Portugal voltou a ter a maior subida de preços da União Europeia (Euronews, com dados do Eurostat).
Entre 2023 e 2026, Portugal fechou duas portas à procura vinda de fora e, logo a seguir, abriu outras à procura de dentro. Os preços subiram como nunca. Daqui não se pode concluir que travar a procura não resulta; pode concluir-se outra coisa.
O que se travou. A 7 de outubro de 2023, a lei do programa Mais Habitação acabou com os vistos gold obtidos pela compra de casa (Lei n.º 56/2023; idealista/news) e suspendeu novos registos de alojamento local em apartamentos, salvo no interior. A suspensão acabou a 1 de novembro de 2024, ao fim de cerca de um ano (Decreto-Lei n.º 76/2024).
O que se empurrou. Em junho de 2024, o Banco Central Europeu começou a descer os juros. Em julho entrou em vigor a garantia pública para quem compra casa até aos 35 anos (Decreto-Lei n.º 44/2024) e em agosto a isenção de IMT e de Imposto do Selo na primeira casa dos jovens (Decreto-Lei n.º 48-A/2024). Em 2025, perto de um quarto dos novos créditos à habitação, e 43% dos contratos de quem tinha até 35 anos, já tinham garantia do Estado (Banco de Portugal, via RTP/Lusa). O FMI escreveu em junho de 2026 que estas medidas «visam melhorar a acessibilidade, mas aumentaram a procura e ampliaram ainda mais os desequilíbrios do mercado» (ECO).
O que aconteceu aos preços. As compras por estrangeiros caíram 13% em 2025, e os residentes fizeram 95% das compras (Observador, com dados do INE). Os preços subiram 9,1% em 2024 e 17,6% em 2025, a maior subida desde 2009, quando a série começa, e continuavam acima de 16% em 2026 (INE; ECO). Como tudo aconteceu ao mesmo tempo, o período não mostra que restringir a procura externa não baixa preços. O que mostra é que, com a construção travada, tirar uma procura e subsidiar outra não baixou o preço médio.
Uma parte das casas vazias está vazia por boas razões: quem vende precisa da casa livre à espera do comprador, e quem arrenda perde semanas entre inquilinos (Wheaton, 1990). O que interessa atacar é outra coisa: casas habitáveis, vazias há anos, em zonas onde falta casa.
Em França, a taxa sobre casas vazias encheu casas: baixou a vacância 13% entre 1997 e 2001, sobretudo nas vazias há mais tempo (Segú, 2020). Em Vancouver, encheu casas mas não baixou rendas. As casas declaradas vazias caíram 68,6% entre 2017 e 2023 (câmara de Vancouver), mas a avaliação independente foi taxativa: «we find no impact whatsoever on the average rent», nenhum efeito sobre a renda média (C.D. Howe Institute).
Portugal já tem o imposto, e usa-o pouco. As câmaras podem triplicar o IMI de prédios vazios há mais de um ano e, nas zonas de pressão urbanística, multiplicá-lo por dez, com mais 20% por ano até vinte vezes (artigo 112.º-B do Código do IMI). No IMI de 2023, só 64 câmaras aplicaram o agravamento, a cerca de 17 mil imóveis (ECO). Perante 249 mil casas habitáveis fora do mercado, o imposto é a parte fácil; a difícil é desatar heranças e pagar obras. Ou seja, a taxa defende-se para devolver casas ao uso, não para baixar rendas, e quem a apresente como forma de baixar rendas está a prometer o que a melhor avaliação disponível não encontrou.
Três estudos, com métodos diferentes, chegam à mesma conclusão: construir casas novas baixa as rendas à volta. A tabela junta-lhes dois estudos sobre o alojamento local, para dar a escala.
| Estudo | Onde | O que mede | Efeito |
|---|---|---|---|
| Asquith, Mast e Reed, 2023 | EUA | rendas das casas a menos de 250 m de prédios novos | −6% |
| Pennington, 2021 | São Francisco | rendas a menos de 100 m de construção nova | −2% |
| Mense, 2025 | Alemanha | rendas médias, por cada 1% a mais de casas acabadas num ano | −0,19% |
| Koster e outros, 2021 | Los Angeles | rendas depois de limitar o alojamento local (metade dos anúncios) | −2% |
| Garcia-López e outros, 2020 | Barcelona | peso do Airbnb nas rendas, no bairro médio | +1,9% |
Os números não se comparam entre si, porque cada estudo mede uma coisa diferente; o que conta é a direção. No caso alemão, o efeito é parecido em todos os segmentos de renda (Mense, 2025), e o do alojamento local é real, mas de um dígito. O balanço completo está no artigo sobre rendas.
Na OCDE, a habitação social vale em média 7% das casas e na União Europeia 8%; Portugal está no grupo com menos de 2%, ao lado da Espanha, de Israel e dos países bálticos (OCDE). O parque público anda pelas 120 mil casas, um número «muito semelhante» ao dos registos de alojamento local, nota a UGT (UGT), e há listas de espera de mais de três anos, por exemplo no Porto (OCDE).
O exemplo que costuma vir a seguir é Viena, onde, em 2021, um em cada quatro habitantes vivia numa casa da câmara; somando as cooperativas, o documento oficial dá 38% das casas em 2020 (Wiener Wohnen), e não os 60% que aparecem na imprensa (Guardian). O modelo também mudou: o investigador Justin Kadi mostra que a câmara deixou de construir casas novas a meio dos anos 1990 e que o arrendamento privado foi liberalizado, e conclui que a imagem de Viena como exceção à recomodificação da habitação «should be questioned» (Kadi, 2015).
Duas cautelas. A primeira: construção subsidiada pode tomar o lugar de construção privada que se faria de qualquer forma. Nos Estados Unidos, as estimativas mais robustas de Eriksen e Rosenthal indicam que quase todas as casas de um programa de crédito fiscal à habitação acessível (o LIHTC) foram compensadas por menos construção privada (Eriksen e Rosenthal, 2010), e Baum-Snow e Marion encontram essa troca nos bairros em gentrificação, mas não nos estáveis ou em declínio (Baum-Snow e Marion, 2009). A segunda: a vizinhança reage. Casas de renda limitada valorizam os bairros pobres (+6,5%) e desvalorizam os ricos (−2,5%), e essa oposição trava a construção onde ela mais baixaria os preços (Diamond e McQuade, 2019).
E o que decide tudo: a capacidade de construir. Portugal acabou 28.494 casas em 2024 (INE). O Governo anunciou 59 mil casas públicas até 2030, com cerca de 4,2 mil milhões de euros, a soma de 1,4 mil milhões do plano de recuperação europeu (PRR) com um reforço de 2,8 mil milhões do Orçamento do Estado (IHRU; ECO, 13-09-2024). Mas das 20.182 casas do programa 1.º Direito já acabadas, mais de 85% são reabilitação (ECO), e das 18.778 acabadas no fim de 2025 só 2.401 tinham chegado às famílias, 12,8% (ECO; o Governo contava 10 mil entregues em julho de 2025, com outro critério). Ao ritmo de 2024, fechar um défice de 300 mil casas leva mais de uma década; ao ritmo da construção pública, perto de dez mil por ano, trinta anos. É por isso que os promotores falam de 70 mil casas por ano como condição (ECO).
Nas seis crises do gráfico, os preços caíram com uma crise bancária, uma desvalorização da moeda ou uma década de preços parados. A Irlanda é o caso mais parecido com Portugal: os preços caíram cerca de 55% entre abril de 2007 e o início de 2013 (CSO), com o desemprego perto dos 15% e mais de cem mil emigrantes líquidos entre 2010 e 2014 (CSO); e, logo que voltou a faltar casa, os preços voltaram a fugir aos salários, e em maio de 2026 estavam 26% acima do pico de 2007 (CSO). Em Espanha, a queda de 35% a 40% veio com o desemprego a 26% e 3,4 milhões de casas vazias no censo de 2011 (INE espanhol); nos Estados Unidos, a de cerca de 27% veio com uma vaga de execuções de hipotecas (índice Case-Shiller; Harvard).
Os que não tiveram crise de preços não a evitaram para sempre. A Alemanha teve, desde 1870, a subida real de preços mais lenta das economias estudadas (Knoll, Schularick e Steger), mas os preços reais subiram cerca de 62% entre 2010 e 2021 (BIS). Houston, sem zonamento e uma das cidades americanas onde a construção mais responde à procura (2,30, contra 1,75 na média ponderada das metrópoles, na medida de Saiz, 2010), chegou em 2024 a preços de 4,3 vezes o rendimento mediano, já «Seriously Unaffordable» (Demographia 2025). E em Tóquio, onde a construção nunca parou, as rendas ficaram contidas durante décadas, embora a compra nunca se tenha tornado barata (Sightline; Vital City). Ou seja, construir muito e ter um bom mercado de arrendamento atrasa e amortece a subida; não a impede.
Para fechar o défice e servir as famílias novas, Portugal precisaria de 60 a 70 mil casas por ano durante uma década, seis a sete por cada mil habitantes. Seis países já fizeram isto ou mais. Um deles é Portugal, e não foi com habitação pública.
O pico português foi em 2002, com 125.708 casas acabadas, cerca de 12 por mil habitantes (série do INE; +Liberdade). Nos anos 70, o Estado tinha construído pouco, e cerca de 40% da construção era clandestina (Guerra, 2011; Antunes, 2019). O boom até 2002 assentou no crédito bonificado, que levou 73% de toda a despesa pública em habitação entre 1987 e 2011 e acabou para contratos novos precisamente em 2002 (idealista/news, sobre um estudo do IHRU), e na descida dos juros com a entrada no euro. Ou seja, o país já construiu ao dobro do que precisa hoje, mas com procura subsidiada e uma indústria que entretanto encolheu para metade. Hoje acabam-se 28 a 30 mil casas por ano, perto de três por mil habitantes (INE, via idealista/news).
O que estes programas têm em comum: nenhum dos programas públicos de grande escala revistos comprou terreno a preço de mercado ou se financiou com crédito bancário comercial. Singapura expropriou abaixo do valor de mercado (lei de 1966), tem hoje mais de 90% do solo nas mãos do Estado (Purves, 2024) e aloja 76% da população residente em casas do instituto público HDB (HDB, 2025). Israel respondeu à chegada de um milhão de imigrantes com cerca de 83,5 mil casas começadas em 1991, em terra do Estado (Globes), e os preços desceram 25% em termos reais entre 1997 e 2007, o que o banco central atribui ao excesso de construção (Bank of Israel). A Suécia construiu cerca de um milhão de casas em dez anos, para oito milhões de habitantes, com empréstimos do Estado a 100% (Terner Center), e passou da falta ao excesso a meio do programa (Hall e Vidén, 2005). A Coreia construiu cerca de 2,14 milhões de casas até 1991, com terreno do Estado entregue a promotores privados, e os preços «started to decline significantly in 1992» (KRIHS).
Os efeitos secundários também ficaram registados. Os bairros do programa sueco são hoje as «áreas vulneráveis» do país, e cerca de 300 mil apartamentos precisam de renovação completa (BoFrid); a França demoliu 175 mil casas dos seus grandes conjuntos entre 2004 e 2021 (Vie-publique), embora, no mesmo programa, tenha construído cerca de 220 mil e reabilitado cerca de 408 mil, segundo o balanço da agência responsável; e o Reino Unido vendeu aos inquilinos 2.038.589 casas municipais até 2025 (Governo britânico), 41% delas hoje arrendadas por senhorios privados (NEF). Nada disto invalida a escala, mas obriga a desenhá-la: dinheiro para manutenção posto de parte desde o início, mistura de tipologias e rendimentos, terreno onde está a procura e um parque que não se vende.
Construir mais baixa as rendas à volta. Falta saber a quem chega esse alívio, e o que é preciso para que chegue a quem ganha menos. A investigação responde a boa parte disto, nem sempre no mesmo sentido.
Quando alguém se muda para uma casa nova, deixa outra vazia, e quem a ocupa deixa outra, e assim sucessivamente. Os economistas chamam a isto uma cadeia de mudanças, e a pergunta que interessa é até onde ela chega. Em Helsínquia, onde se seguiram estas cadeias nos registos de toda a população, por cada dez casas novas construídas a menos de 3 km do centro abriram-se, em poucos anos, cerca de três vagas nos bairros mais pobres da cidade (Bratu, Harjunen e Saarimaa, 2023); nos Estados Unidos, o resultado é parecido (Mast, 2023). São bairros pobres, não necessariamente famílias pobres, e as cadeias quebram-se quando a casa libertada vai para uma família nova ou para quem chega de fora: em Helsínquia, à sexta mudança, metade de quem se mudava já vinha de fora da região. Até outubro de 2026, ninguém tinha medido estas cadeias em Portugal; o estudo português mais próximo estima que voltar a construir ao dobro do ritmo dos anos 2000 baixaria os preços cerca de 6% (Ribeiro, Vilares e Carvalho, 2025).
A construção pública acrescenta casas quando faz o que o mercado não faz. Nos Estados Unidos, «three government-subsidized units displace two» casas que o mercado teria construído (Sinai e Waldfogel, 2005); em França, entre 1999 e 2010, cada casa social tirou o lugar a cerca de uma casa privada, numa estimativa ainda preliminar (Chapelle, 2015). Somando os estudos americanos citados acima, a investigação não dá uma regra simples sobre onde construir, mas dá uma mais estreita: o parque público acrescenta casas quando produz o que o mercado não produz (rendas baixas, tipologias e famílias que os promotores não servem), e não quando faz, no mesmo sítio, o que eles fariam.
Para pesar nas rendas privadas, o parque tem de ser grande e aberto. A única medição encontrada é austríaca, num estudo do instituto WIFO com autores da associação do próprio setor: por cada 10 pontos a mais de habitação de lucro limitado, as rendas livres ficam cerca de 5% mais baixas (WIFO, 2023). Em Viena, onde essa habitação e a municipal somam 43% das casas habitadas como residência principal (WIFO, 2023), é a de lucro limitado, aberta a uma grande parte da população, que aparece ligada às rendas mais baixas, sobretudo na periferia, muito mais do que a municipal, com mais barreiras de entrada (Banabak, 2023).
Mas um parque aberto a muitos tende a ir parar à classe média. Em França, nos municípios abrangidos pela lei SRU, que desde 2000 os obriga a ter uma quota de habitação social, cada município ganhou em média 19 casas públicas entre 2000 e 2008, mas só 11 famílias de baixo rendimento a mais, porque se construiu sobretudo para rendas médias (Chapelle, Gobillon e Vignolles, 2025). Em Helsínquia, com dados de 2011, os 20% com menos rendimento recebiam 34% da poupança de renda do parque público, contra 66% do subsídio de renda (Eerola e Saarimaa, 2015), e em Viena cerca de 80% da população pode, em teoria, candidatar-se (Friesenecker e Kazepov, 2021). A Dinamarca, que não pede prova de rendimentos, deixa a câmara escolher pelo menos um em cada quatro inquilinos novos (Nielsen, Andersen e Nordberg, 2023). O meio-termo é este: acesso largo, para o parque ter escala, com uma quota para quem ganha menos e a renda revista com o rendimento.
Dar dinheiro para a renda, sem casas novas, pode acabar no bolso do senhorio. Em França, na reforma do início dos anos 1990, cada euro a mais de subsídio subiu 78 cêntimos a renda de quem o recebeu (Fack, 2006); nos Estados Unidos, os vales de renda subiram em média 16% as rendas baratas nas 90 maiores áreas metropolitanas (Susin, 2002), embora um estudo posterior só encontre subidas onde a oferta é rígida (Eriksen e Ross, 2015). No Reino Unido, os senhorios suportaram 60% a dois terços dos cortes ao subsídio de 1996-97 (Gibbons e Manning, 2006), mas só cerca de 10% dos de 2011 (Brewer e outros, 2019), e na Finlândia os estudos mais recentes encontram pouco ou nenhum efeito do subsídio nas rendas (Eerola e outros, 2022). Ou seja, o risco existe onde a oferta não responde, e é menor quando o subsídio está preso a casas com renda de custo, onde não tem por onde passar para o senhorio.
O sítio e o tamanho contam, e o parque não se vende. Em França, os grandes conjuntos construídos antes de 1980 criaram bairros de imigrantes não europeus que se estenderam às casas privadas à volta, e os projetos pequenos reduziram a segregação (Verdugo e Toma, 2018); os bairros periféricos do PER, o programa português de realojamento lançado em 1993, são lidos de forma parecida (Alves, 2018). E mudar de bairro muda vidas: nos Estados Unidos, as crianças de famílias de habitação pública em bairros muito pobres que se mudaram com um vale de renda para bairros menos pobres antes dos 13 anos ganhavam, a meio da casa dos vinte, cerca de 31% mais (Chetty, Hendren e Katz, 2016). Em Copenhaga, a venda de cerca de 20 mil casas públicas aos inquilinos melhorou esses bairros e concentrou as dificuldades nos outros (Dustmann, Landersø e Mertz, documento de trabalho sem data).
O que torna tudo isto possível é o terreno. Viena criou em 2018 uma categoria de zonamento que obriga, em regra, a dois terços de habitação subsidiada, com o terreno limitado a 188 euros por metro quadrado de construção acima do solo (câmara de Viena), e Munique exige desde 1994 contrapartidas a quem ganha direitos de construção, o que já criou direitos para 66.880 casas, 18.360 delas subsidiadas (câmara de Munique). Uma reserva obrigatória isolada rende pouco: a de 30% em Barcelona, em vigor desde 2019, tinha em novembro de 2023 cerca de 60 casas protegidas, das quais só 8 acabadas; o movimento dos afetados pela hipoteca culpa as licenças pedidas antes da regra, as isenções e a pandemia, e a câmara responde que a regra afasta o investimento privado (Ara). Nos Estados Unidos, o zonamento inclusivo também produziu poucas casas, salvo programas antigos como o de Montgomery County (Hamilton, 2021), com efeitos pequenos nos preços (Bento e outros, 2009). E o terreno público não deve ser uma aposta a crédito: os municípios neerlandeses perderam cerca de 2,6 mil milhões de euros com terrenos entre 2010 e 2012, um número da consultora Deloitte citado por van Oosten, Witte e Hartmann (2018).
Em Portugal, o primeiro passo é entregar o que já está identificado. As câmaras identificaram 77 mil famílias a viver em condições indignas em 258 municípios até julho de 2023 (idealista/news). O Programa de Arrendamento Acessível, que dependia de senhorios privados, tinha 1.060 contratos em vigor em janeiro de 2024, cerca de 0,12% dos contratos de arrendamento privados (idealista/news), e a sua avaliação externa concluiu que servia «essencialmente» candidatos «de classe média com maiores rendimentos» (Quaternaire, 2022). Até outubro de 2026, nenhuma das avaliações encontradas media o efeito destes programas nas rendas de quem ganha menos.
O que se segue é a proposta deste estudo: um contrato de dez anos para pôr o país a construir ao ritmo de que precisa, em seis frentes, cada uma com um precedente e uma forma de ser medida.
O plano não pode ter como meta «esforço entre 30% e 50%», porque metade desse número depende do Banco Central Europeu: a prestação média dos créditos novos desceu para 26,1% no fim de 2024 «com a descida das taxas de juro e o aumento do rendimento disponível das famílias», sem que a construção tivesse que ver com isso (Banco de Portugal), e o que mais move os preços é a facilidade do crédito (Favilukis e outros, 2017). Por isso o plano mede-se pelo que controla: casas entregues por ano (35, depois 45, depois 60 mil), a renda média do parque social e as casas vazias devolvidas ao uso.
É o que todos os programas que construíram à escala têm em comum. Para Portugal, propõe-se um banco de terrenos público e permanente, como o Wohnfonds de Viena, que guardava cerca de 3,3 milhões de metros quadrados em 2018 e os cede por concurso a promotores (Housing 2030); deixar construir mais onde está a procura, como fizeram São Paulo, com preços mais baixos nos bairros que mais densificaram, embora com efeito pequeno na cidade inteira (AEJ: Economic Policy, 2026), e Auckland (JUE, 2023); a categoria de zonamento de Viena e as contrapartidas de Munique (ver acima); e usar a valorização dos terrenos para pagar as infraestruturas, como faz o metro de Hong Kong (Cervero e Murakami, 2009).
Aqui está a objeção mais dura ao plano, e é verdadeira: o funil entope antes de o dinheiro chegar. Licenciaram-se 48.844 casas em 2025, o máximo desde 2011, mas acabaram-se 30.425 (INE, via idealista/news); o setor encolheu para metade numa década (Público) e diz que lhe faltam 80 mil trabalhadores (SAPO). A saída com números é industrializar: no Reino Unido, sistemas pré-fabricados de paredes portantes saíram 11% a 32% mais baratos do que as alternativas (Pan e Sidwell, 2011). O plano trata a mão de obra e a fábrica como infraestrutura: formação, imigração qualificada e encomendas em série a dez anos que justifiquem uma linha de produção, como fizeram a Suécia e a França.
A meta: 20 a 30 mil casas por ano públicas, cooperativas e de renda acessível, para triplicar as cerca de 118 mil casas públicas de hoje, 2% do total (Antunes, 2019). O custo tem de estar escrito. Dividir os cerca de 4,2 mil milhões de euros do 1.º Direito pela sua meta de 58.993 casas até 2030 dá perto de 71 mil euros por casa (ECO, 13-09-2024), mas mais de 85% do que já se acabou é reabilitação (ECO). Construir de raiz custa mais: em concursos recentes, Santarém orçou cerca de 125 mil euros por casa (idealista/news) e Cantanhede cerca de 159 mil (idealista/news). A esses preços, 20 a 30 mil casas novas por ano custam 2,5 a 4,8 mil milhões de euros por ano, menos se parte for reabilitação ou usar terreno público, contra os 2.003 milhões que o Orçamento do Estado para 2027 prevê para habitação pública e acessível, 917 milhões dos quais em apoio à renda e benefícios fiscais (Jornal Económico).
Ou seja, o plano precisa de um fundo de dez anos, escrito em lei, várias vezes maior do que a parte do orçamento que hoje vai para construção, com o crédito barato do Banco Europeu de Investimento como apoio (a linha já aprovada é de 1.340 milhões; BEI). E aprende com a Suécia e o Reino Unido: dinheiro para manutenção posto de parte por cada casa; bairros com rendimentos misturados, porque mudar de bairro muda vidas (em Chicago, os filhos das famílias realojadas quando se demoliram bairros públicos tiveram depois mais emprego e mais rendimento; Chyn, 2018); e proibição de venda do parque sem repor cada casa vendida. As regras de acesso são as de Para quem ganha menos.
As cerca de 249 mil casas habitáveis fora do mercado (IHRU, via JN) pedem um IMI agravado onde há pressão, que a lei já permite, e um processo administrativo para desatar as heranças por partilhar (ver As casas vazias). As casas novas destinam-se ao défice; as vazias devolvem-se às zonas onde falta casa.
É o que permite a quem lê julgar o plano. Primeiro, com as medidas conhecidas (Banco de Portugal; Mense, 2025), publica todos os anos o intervalo esperado das rendas para o ano seguinte, e é julgado por acertar. Segundo, o 1.º Direito passa a ser estudado, com sorteio por lotes na lista de espera, como nos melhores estudos sobre vales de renda (Collinson e Ganong, 2018). Terceiro, como o INE prevê que a população comece a cair depois de 2029 (INE) e o Japão tinha 9 milhões de casas vazias em 2023 (Nippon.com), o plano é revisto de cinco em cinco anos contra o número real de famílias novas. Quarto, fica numa entidade fora do ciclo dos ministérios, com contratos por tranches anuais e custo de revogação, porque a suspensão do alojamento local durou cerca de um ano, e um plano de quinze anos não sobrevive a quatro governos só por boa vontade.
O plano também não promete baixar o preço médio das casas: fazê-lo de propósito destruiria a poupança de um país onde mais de metade da riqueza das famílias está na casa, segundo dados do Banco de Portugal para 2023 (Jornal de Negócios), e o padrão mais saudável é o de preços parados com salários a subir. Nem promete o esforço entre 30% e 50% numa data, porque esse número depende em parte do Banco Central Europeu, nem 60 mil casas por ano antes de existir a indústria para as fazer: saltar essa ordem é anunciar 59 mil casas e chegar ao fim de 2025 com 2.401 entregues às famílias (ECO).
Não. Das 723 mil vazias dos Censos de 2021, só cerca de 249 mil estão habitáveis e fora do mercado, segundo o IHRU; parte está no interior que perde população, parte precisa de obras profundas, e muitas estão presas em heranças. São a primeira reserva a mobilizar nas zonas de pressão, não a solução do défice.
Como qualquer casa nova, pode: num dos melhores estudos, as rendas à volta de prédios novos ficaram 6% mais baixas, desde que a casa pública não tome o lugar de uma que o mercado faria. Como concorrente dos senhorios, só há uma medição, austríaca: cerca de 5% de rendas livres mais baixas por cada 10 pontos a mais de habitação de lucro limitado (WIFO, 2023). Para chegar a quem ganha menos, o desenho conta tanto como a quantidade (ver Para quem ganha menos).
Eram parte da procura: em Lisboa, a proibição de novos registos de alojamento local em 2018 baixou os preços de venda cerca de 8% nos bairros abrangidos (Gonçalves, Peralta e Pereira dos Santos, 2022). Mas quando Portugal fechou os vistos gold e suspendeu o alojamento local, em 2023, os preços subiram como nunca (17,6% em 2025), com garantia pública, isenção de IMT para jovens e juros a descer ao mesmo tempo (Observador). Com a construção travada, fechar portas à procura de fora e abri-las à de dentro não baixou os preços.
Ajuda a entrar com pouca ou nenhuma entrada: em 2025, 43% dos créditos à habitação de quem tinha até 35 anos tiveram garantia do Estado (Banco de Portugal, via RTP/Lusa), com empréstimos que cobriam em média 99% do valor da casa e uma prestação que levava 33% do rendimento no início de 2026 (Banco de Portugal). Mas, com a construção travada, mais procura acaba no preço, e o FMI escreveu em 2026 que estas medidas «aumentaram a procura e ampliaram ainda mais os desequilíbrios do mercado» (ECO).
Baixa as dos contratos abrangidos, mas cobra noutro lado: na Catalunha, o limite de 2020 baixou-as 4% a 6% (Jofre-Monseny e outros, 2023); em St. Paul, nos Estados Unidos, o benefício foi sobretudo para os inquilinos com mais rendimento (Ahern e Giacoletti, 2022). O balanço de 33 estudos está no artigo sobre rendas.
O parque público e cooperativo, a 20 a 30 mil casas novas por ano e a 125 a 160 mil euros por casa (preços de concursos recentes, sem terreno; Santarém, Cantanhede), custa 2,5 a 4,8 mil milhões de euros por ano, menos se parte for reabilitação. É mais do que os 2.003 milhões do Orçamento de 2027 para habitação pública e acessível (Jornal Económico), e o que mais conta é estar escrito numa lei de despesa a dez anos, e não num orçamento que se corta no ano seguinte.
Porque se compromete com números antes: publica todos os anos quanto espera que as rendas mudem, avalia os próprios programas com sorteio e revê-se de cinco em cinco anos contra o número real de famílias novas, porque a população deverá cair (Observador, com projeções do INE). Um plano que não pode falhar nos seus próprios números não se distingue de um anúncio.
Este estudo é da XYZ BIM e foi escrito por Afonso Portela. Os números oficiais foram lidos na fonte (INE, Diário da República, OCDE, IHRU, Governo, Banco de Portugal); quando a fonte oficial não estava acessível, usou-se a imprensa que a cita, e diz-se qual. A história económica assenta em séries de institutos de estatística e bancos centrais, e os estudos académicos foram encontrados em bases abertas (OpenAlex, Crossref, Semantic Scholar) e lidos no resumo ou no texto completo. Antes de publicar, e de novo a 18 de outubro de 2026, cada afirmação foi revista numa leitura feita de propósito para encontrar erros; o que essa revisão corrigiu está em Correções. Algumas escolhas e limites que o leitor deve conhecer:
Este artigo foi revisto a 18 de outubro de 2026. Nesse dia foi também reescrito para leitura geral: ficou mais curto, as siglas passaram a ser explicadas e os pormenores de método passaram para «Como foi feito». A reescrita não mudou nenhuma conclusão; as correções abaixo, sim. Na versão anterior:
Ainda a 18 de outubro de 2026, depois da pergunta de um leitor, corrigiu-se uma frase sobre a especulação: dizia-se, sem estudo que o mostrasse, que tirar o especulador do mercado põe outro comprador no lugar sem mexer no preço. Passou a citar o caso em que isso foi medido, a proibição de comprar casas para arrendar nos Países Baixos (Francke e outros, 2025), e o pedido de travar os fundos passou a ter ao lado o que os estudos dizem sobre investidores e preços.
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