A MOME — a gestora profissional de cooperativas de habitação de Gaia e Porto — promete casas «a preço de custo», 20% abaixo do mercado. Abrimos os anúncios da concorrência nas mesmas zonas e medimos. Depois pusemos o resultado ao lado do que os estudos de outros países medem nas suas cooperativas: Áustria, Zurique, Barcelona, Uruguai e EUA. É a primeira verificação independente destes preços de que há registo.
Toda a imprensa que repetiu o «20% abaixo do mercado» o citou da própria MOME — a frase vem de uma entrevista do fundador ao idealista/news em junho de 2023. Nenhuma fonte independente alguma vez comparou estes preços com o mercado. Foi o que fizemos, e depois alargámos a comparação à literatura publicada noutros países.
As 13 moradias em banda T3+1 da Pedras.coop (Lavadores, a 500 m da foz) custam 3.500–4.193 €/m² útil. A obra nova a 500 metros pede 4.100–4.300 €/m² bruto — uns 4.600–5.100 €/m² úteis depois de convertida (preços Pedras.coop: Vida Económica, 2023). É aí que vive o desconto: 10–25% abaixo da obra nova da zona, com o topo de gama da Pedras (956 mil €) a ficar dentro do intervalo das bandas novas vizinhas (850–990 mil €).
«No caso da Pedras.coop, estamos a falar de uma zona em que uma moradia equivalente à que estamos a desenvolver custa cerca de um milhão de euros. O nosso objetivo é que o preço de venda seja 20% abaixo do valor de mercado quando abrimos as adesões.» Francisco Rocha Antunes, fundador da MOME — idealista/news, 22-06-2023
A referência de «um milhão» não é absurda — há T4 novos na zona a pedir 1,25 M€ — mas é o topo do mercado novo, não a média. Contra o stock usado e recente da mesma freguesia (449–850 mil €), a Pedras não é mais barata; é produto diferente, novo, com piscina.
| Moradias em banda | Produto | Preço | Área | €/m² | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Pedras.coop (MOME) | T3+1, 13 un. | 525–956 mil € | 150–228 m² úteis | 3 500–4 193 útil | em obra, entrega 2027 |
| Mare Villas | T3 nova | 850–990 mil € | 199–241 m² brutos | 4 108–4 289 bruto | nova |
| Splendouro Village (JLL) | T4 nova | 825–900 mil € | 212–305 m² brutos | 2 951–3 892 bruto | nova, out/2026 |
| R. Nova dos Chieiras | T3 + escritório | 885 mil € | 374 m² brutos | 2 366 bruto | pronta out/2026 |
| Essia | T4, vista mar | 1,25 M€ | 388 m² brutos | 3 222 bruto | nova |
| Beco Barrete (referência) | T3 usado | 449 mil € | 204 m² brutos | 2 201 bruto | usado |
Fontes: idealista · moradias em banda, Canidelo, Splendouro Village, imovirtual · Lavadores; preços Pedras.coop: Vida Económica, 11-08-2023.
No Carvalhido, o T0 «desde 187 mil €» da Hera.coop (98 apartamentos, investimento de 34 M€) defronta T0 novos anunciados a 210–215 mil € — e um preço médio de zona de 3 641 €/m² no próprio idealista (preços Hera.coop: idealista/news, 2024). O desconto é de 10–12% no T0, não 20%. No T3 (~493 mil €), o preço cai simplesmente dentro do intervalo do mercado novo da zona — entre o Edifício Leonor (475–570 mil €) e o OAK (721 mil €).
| Apartamentos | Tipologia | Preço | Área | €/m² | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Hera.coop (MOME) | T0–T3, 98 un. | 187–493 mil € | n/d | — | em angariação (2024) |
| R. Honório Barreto (ERA) | T0 | 215 mil € | 56 m² brutos | 3 839 bruto | novo |
| R. da Constituição | T0 | 210 mil € | 61 m² brutos | 3 443 bruto | — |
| CASA SAPO | T0/T1 | 205 mil € | 46 m² | ≈4 457 | nova, dez/2026 |
| Edifício Leonor | T3 | 475–570 mil € | 149–183 m² brutos | 3 115–3 312 bruto | novo |
| R. de Monsanto | T3 | 397,5 mil € | 109 m² úteis | 3 647 útil | 2020 |
Fontes: idealista · T0 Carvalhido («preço médio nesta zona: 3 641 €/m²»), idealista · T3, CASA SAPO · Carvalhido; preços Hera.coop: idealista/news, 21-06-2024.
Um desconto medido sobre preços pedidos não é toda a história. Três coisas ficam de fora:
A estrutura cooperativa tem vantagens fiscais reais, verificáveis no Estatuto dos Benefícios Fiscais (art. 66.º-A): a cooperativa de habitação fica isenta de IRC (n.º 1 d)), isenta de IMT na compra do terreno (n.º 8), isenta de IMI durante a construção (n.º 9) e isenta de imposto do selo nos empréstimos (verba 28.1). Somadas, valem na ordem de 1–2% do custo do projeto. O IVA à taxa reduzida na construção não se aplica — estava condicionado ao enquadramento em habitação social, o que moradias de 525–956 mil € não são.
O resto do desconto é aritmética de promoção: sem margem de promotor no preço (substituída pelos honorários da MOME, de valor desconhecido), sem comissões de mediação, e com os cooperadores a adiantarem o dinheiro que num promotor clássico custaria crédito-bridge. A procura pré-comprometida é real — 70% de manifestações de interesse na Pedras em 2023 — e é o que permite a uma empresa com 100 mil € de capital orquestrar um projeto de 8,4 M€.
Fontes: CASES · Estatuto Fiscal das cooperativas (EBF art. 66.º-A); CGD · Comprar casa em cooperativa; DL 84/2021; registo societário em Iberinform.
Onde é que as cooperativas entregam descontos grandes? Em todo o lado onde o modelo corta o que o modelo MOME não corta: a terra (concessão de solo público em Barcelona, direito de superfície de 75 anos), a distribuição de lucros (Viena, Zurique), a escala das unidades e a autoconstrução (Uruguai). O gráfico reúne os números publicados — nunca misturando medidas: cada linha declara se mede renda, quota mensal, construção ou compra.
| País | Fonte · ano | O que mede | Cooperativa | Comercial | Diferença |
|---|---|---|---|---|---|
| Áustria | IIBW · 2023 (dados 2022) | renda €/m²/mês | 7,6 | 10,2 | −25,5% |
| — Viena | idem | renda €/m²/mês | 7,9 | 10,7 | −26,2% |
| Áustria | IIBW · 2024 (dados 2023) | renda €/m²/mês | 8,1 | 11,1 | −27% |
| Áustria | IIBW · 2023 | diferencial ajustado por dimensão, equipamento e localização | — | −2,3 €/m² | |
| Zurique | WBG · 2021 | rendas | — | −27% a −36% | |
| Barcelona | urbaMonde + WRI · 2021 | quota mensal La Borda vs. renda comparável | 8,71 €/m² | 12,63 €/m² | −31% a −45% |
| Barcelona | Lacol · 2018 | custo de construção La Borda | 850 €/m² | sem comparador público | — |
| Uruguai | eldiario · 2019 (min.) | construção | — | −20% a −25% | |
| Uruguai | idem (caso Del Navío) | compra, 70 m² | ≈80 mil € | ≈129 mil € | −38% |
| EUA | Urban Institute · 2010 | revenda vs. valor avaliado (7 programas, 2 cooperativas) | 49–75% do avaliado | 100% | −25% a −51% |
| Alemanha | federação Baugemeinschaften, s.d. | compra | — | «até ~25%»* | |
| Portugal | Coimbra & Almeida · 2013 | compra, modelo com regras de habitação social | — | −50% a −70% | |
| Portugal | este estudo · 2026 | compra vs. obra nova | — | −10% a −25% / 0%** | |
* Afirmação da própria federação alemã, sem estudo nem €/m² citados — não encontrámos nenhum estudo académico independente com números. ** Pedras.coop / Hera.coop.
Dois papers cobrem os dois lados da questão. O primeiro é português: Coimbra & Almeida (2013) documentam o modelo cooperativo nacional dentro das regras de habitação social — com tetos de área e de custo de construção supervisionados pelo IHRU e benefícios fiscais condicionados — e escrevem que estas famílias «can achieve a house at a price 50% to 70% lower than the current real estate market». O caso de estudo era, detalhe curioso, um edifício cooperativo em Vila Nova de Gaia, com custo de construção de 917 €/m² (2008/09). Foi esse o modelo que o fim dos apoios públicos desmontou.
O segundo é europeu: Brysch & Czischke (2021) analisam 16 projectos de habitação colaborativa em 12 cidades e concluem que a acessibilidade «não resulta necessariamente de custos de construção mais baixos», mas de decisões de desenho — unidades mais pequenas, menos equipamento, fases auto-construídas — e de acesso a terreno. E deixam uma frase que devia ser lida em voz alta antes de subscrever quotas: em todos os projectos menos dois, pelo menos um residente não sente poupança nenhuma face aos preços de mercado da zona.
«In each project (except for two cases), at least one resident claims no cost savings by living there.» Brysch & Czischke, Affordability through design, Housing Studies (2022)
O desconto da MOME existe, é medível e é mais pequeno do que o prometido: 10–25% na Pedras contra a obra nova, ~0–12% na Hera. Não é fraude — é aritmética. O modelo corta a margem clássica do promotor e as comissões, e ganha isenções fiscais de 1–2%; mas compra terreno a preço de mercado, entrega produto integral acabado, contrata empreiteira e financia-se em banco comercial — não usa, em nada do que é público até 2026, as alavancas que noutros países produzem os −27% de Viena (IIBW, 2023), os −38% do Uruguai (eldiario, 2019) ou os −51% dos EUA (Urban Institute, 2010): terra fora do mercado, lucro zero distribuído, unidades menores, autoconstrução, financiamento público. E o que o desenho não corta, os honorários da gestora — nunca divulgados — podem perfeitamente recompor.
Para o comprador, a lição é simples: uma cooperativa sem livro de custos aberto é uma promessa de desconto, não um desconto. O «somatório linear de custos» só é verificável se as contas forem públicas — e esse é exactamente o problema que uma ferramenta de gestão cooperativa devia resolver.
É por isto que estamos a construir o CoopHab: adesões, prestações e orçamento transparente, do terreno à escritura, para que «a preço de custo» seja uma conta que o cooperador pode abrir.
ver o CoopHab ↗Depende de qual mercado. Contra a obra nova nas mesmas zonas: sim, 10–25% na Pedras.coop e ~10% no T0 da Hera.coop (Vida Económica, 2023; idealista/news, 2024). Contra o stock usado: não. Contra os 20% prometidos: fica aquaixo em ambos os casos. Nada está entregue, portanto o teste final — escritura contra escritura — só existe a partir de 2027.
Não é a forma cooperativa em si, é o que ela corta. Em Viena e Zurique corta a distribuição de lucros (rendas −25% a −36%; IIBW, 2023; WBG, 2021). Em Barcelona corta a terra (solo público em concessão de 75 anos) e a margem industrial (autoconstrução parcial: 850 €/m² de construção na La Borda; Lacol, 2018). No Uruguai corta a mão-de-obra (20h/semana dos futuros residentes: −20% a −25% na construção). O modelo da MOME não corta nenhuma destas coisas — por isso o desconto medido é uma fracção do deles.
É não-verificável como número único. A comparação da própria MOME («o valor do mercado onde estão inseridas») escolhe o comparável — e contra o topo da obra nova da zona, os números aproximam-se dos 20%; contra a mediana do mercado, não. Como nenhuma fonte independente o tinha alguma vez medido, esta é a primeira leitura pública — feita sobre preços pedidos, com as limitações descritas na secção 1.
Não. A MOME está a fazer algo que ninguém em Portugal fez a sério — profissionalizar a gestão de cooperativas de habitação — e os números usados são os que a própria empresa e a imprensa publicaram. O que este estudo pede é o que a empresa não publica: os honorários da gestora e o livro de custos que sustenta o «preço de custo». Se a MOME os divulgar, o estudo actualiza-se no mesmo dia.